Pravni poslovi

Pojam upravitelja nekretninom i definicija upravitelja uvedena je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u odredbama zakona koji regulira odnose suvlasnika u prijelaznom razdoblju. Zakonom je određeno da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju. Upravitelj mora biti upisan za obavljanje tih poslova, a može biti fizička ili pravna osoba. Isti upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom. Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve. Zastupa suvlasnike u svezi upravljanja u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom nije određeno drugačije. Također, ako upravitelj upravlja s više nekretnina, dužan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno. Sukladno navedenom, djelatnost upravljanja nekretninama, uz naplatu ili po ugovoru uvedena je i u NKD (Nacionalnu klasifikaciju djelatnosti) kako bi se poslovni subjekti pri registraciji mogli razvrstati u takovu, sada i zakonom, definiranu djelatnost. Dužnosti i ovlasti Odredbama zakona, koje se odnose na upravljanje u prijelaznom razdoblju, određene su i upraviteljeve dužnosti i ovlasti. Nabraja se da je upravitelj dužan osobito:
– brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje
– obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik
– utvrditi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
– raspoređivati i druge troškove nekretnine na suvlasnike, naplaćivati dugovanja, te redovno podmirivati te troškove prema trećima, sukladno sredstvima kojima raspolaže
– obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima
– obavljati i druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom sklopljenim sa suvlasnicima nekretnine
– položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji i to najkasnije do 30. lipnja svake godine
– izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te isto na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine
– prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veće radove radi poboljšice
Zakonom je određeno da su suvlasnici, dužni obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način o eventualnoj promjeni osobe upravitelja ili promjenama upraviteljevih ovlasti, a koje se tiču najmoprimca i zakupnika. Konačno zakonom je određeno da suvlasnici mogu razriješiti dužnosti upravitelje, koji postupaju suprotno navedenim obvezama, te da im je upravitelj dužan naknaditi štetu koja nastane radi upraviteljeve nemarnosti ili propusta.

____________________________________________________________________________________________________________________

ZAKON O VLASNIŠTVU I DRUGIM STVARNIM PRAVIMA (pročišćeni tekst)

UREDBA O ODRŽAVANJU ZGRADA

____________________________________________________________________________________________________________________

 

Kućni red

Određivanje i primjena “Kućnog reda” u stambenim zgradama, spada temeljem članka 86. točka 6. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (“Narodne novine” br. 91/96., stupio na snagu 01. siječnja 1997. godine) u poslove redovite uprave i donosi se većinom glasova suvlasnika.

Ovdje ćemo navesti što bi najosnovnije trebao sadržavati svaki kućni red s tim da se može prilagođavati posebnostima svake stambene zgrade i potrebama vlasnika i korisnika.

Kućnim redom trebalo bi regulirati:

– njegovu namjenu, osobe na koje se odnosi
– primjerenost korištenja svih vrsta posebnih dijelova (stanova), sanitarni i drugi aspekti
– način korištenja zajedničkih prostorija, ugrađenih i pokretnih uređaja
– pristup i pristupanje glavnim priključcima komunalne infrastrukture (vodovod, toplovod, struja, odvodnja)
– održavanje zelenila u zgradi, na zgradi i oko zgrade
– sprječavanje nepovoljnih emisija iz i sa zgrade na bliže i daljnje susjedstvo
– korištenje parcele zgrade ili prolaza na parceli
– izdvajanje, pohranjivanje i odvoz kućnog otpada, glomaznog otpada
– isticanje natpisa, oznaka i obilježja
– ponavljanje odredbi komunalnog reda koje se nadovezuju na kućni red
– način kontrole ulaza i izlaza u zgradi
– nesmetano korištenje vlasničkih i susjedskih prava i uporabnog uživanja
– način instaliranja i korištenja alarmnih uređaja
– nepostupanje i nepridržavanje kućnog reda
– relevantne informacije (adresa, telefon, fax) o predstavniku, službama upravitelja, tvrtkama koje vrše hitne popravke, komunalnim tvrtkama, javnim službama i osiguravatelju

Ovo su samo osnovne odrednice, ali njihova primjena zavisi upravo od onih koji je trebaju izvršavati. Brojni problemi upravo i nastaju u primjeni kućnog reda u odnosu na upravljanje i održavanje, međususjedskih odnosa i zajedničkog življenja u objektima kolektivnog stanovanja. Sada kada se promijenila vlasnička struktura, treba shvatiti da ono što je zajedničko nije više svačije ili ničije već u funkciji da koristi svim vlasnicima. Tko će, ako ne vlasnici – “gazde”, određivati kako se u kući ponašati, ali tako da kućni red pruži sigurnost korištenja u građevnom i osobnom smislu. Tako da je stubište osvijetljeno, da nismo sanitarno – higijenski ugroženi od raznih neugodnih mirisa, da otklonimo mogućnost napada na osobnu sigurnost. Ali opet naglašavamo kako poštivanje izvršavanja kućnog reda ovisi, prije svega, o volji svakog vlasnika. Potrebno je samo malo htjenja, volje i želje u izvršavanju svojih vlasničkih obveza i (ne)znanja da se zvuk prenosi putem instalacija centralnog grijanja, ventilacijskih uređaja između podova i stropova ili stijena koje nisu dovoljno izolirane. Treba biti svjestan fizikalnih svojstava zgrade, a da ostalim vlasnicima i korisnicima stanovanje bude ugodnije. Ne bi li baš to htjenje i volja mogli biti obrazac u ponašanju i kulturi stanovanja. Može se učiniti i više kako kultura stanovanja ne bi bila samo (pristojno ponašanje) izbjegavanje činjenja smetnji, već i njegovanje zajedničkih nastojanja u poboljšanjima, pa makar se to u početku to odnosilo samo na njegu cvijeća i zelenila u zgradi i oko nje.

_________________________________________________________________________________________________________________

 

Osnovni ugovori

a) Međuvlasnički ugovor (MVU) kojemu pripadaju prilozi “Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja” – potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor i “Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade” koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Ovim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi upravljanja i korištenja zgrade, a posebice:

  1. veličina suvlasničkih dijelova zgrade
  2. uvjeti i način upravljanja zgradom
  3. pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajednički upravitelj, upravitelj), i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
  4. osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
  5. ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
  6. uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaji i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
  7. druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade

Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.

b) Ugovor o upravljanju zgradom (UOU) kojemu pripadaju prilozi “Program održavanja zgrade” za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i “Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade”. Ovim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:

  1. sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
  2. poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
  3. pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost
  4. obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu
  5. način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja
  6. mjesečna naknada upravitelju, i to u iznosu od 10% od mjesečne naknade koju su dužni uplatiti svi suvlasnici s osnova održavanja i upravljanja zgradom, u skladu s člankom 10. i 12. ovoga Ugovora
  7. zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
  8. odgovornost za obavljanje poslova
  9. i druga pitanja

Na pitanja koja nisu utvrđena ugovorom o upravljanju zgradom primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa.

_______________________________________________________________________________________________________________

 

Etažiranje

 

Stan ili neki drugi prostor u objektu, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96), tretira se kao suvlasnički dio čitavog objekta, kojem pripadaju i proporcionalni dio svih zajedničkih prostora kao i proporcionalni dio zemljišta na kojem je objekt sagrađen.

Izradom plana posebnih djelova zgrade, utvrđuju se posebni i zajednički djelovi pojedine nekretnine kao i njihova veličina te se označavaju vlasnici pojedinih djelova.

Etažiranje obavljaju za to osposobljene stručne osobe, sudski vještaci, koje na zahtjev suvlasnika rade elaborat o etažiranju. Za izradu elaborata etažiranja, potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive površine pojedinih posebnih i zajedničkih djelova objekta.

U slučaju da takve dokumentacije nema, obavlja se mjerenje objekta te se izrađuju nacrti za potrebe elaborata. Vlasništvo posebnog dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija (N.N 91/96, članak 67.). Vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavlja se na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika nekretnine (N.N 91/96, članak 73.) Etažiranjem se potpuno sređuje zemljišno – knjižno stanje Vašeg stana, poslovnog prostora, garaže, itd., odnosno cijele nekretnine (zemljišta i zgrade).Vlasnik nad nekretninom (stanom, poslovnim prostorom, garažom itd.) koji nije upisan u zemljišne knjige, te nema adekvatni dokaz o vlasništvu, nakon etažiranja, bit će upisan kao vlasnik svog stana, poslovnog prostora, garaže i sl., a suvlasnik nad idealnim dijelom nekretnine (zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom).Nakon etažiranja, vlasnici mogu dobiti “čiste papire”.

ali i slobodu raspolaganja, odnosno zakonit promet nekretninom (zemljištem i zgradom), odnosno njenim posebnim dijelovima (stanom, poslovnim prostorom, garažom, itd.)

Etažiranje omogućuje dobivanje kredita uz upis hipoteke na nekretninu ili njezin posebni dio.Nakon etažiranja moguće je utvrditi pravednu raspodjelu iznosa za pričuvu ili popravke zgrade. Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2 i više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku.Kad zgrada ima više ulaza, a ne nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz. Prema važećem Zakonu, provedba etažiranja je zakonska obveza. Zbog neetažiranih zgrada vlasnici stanova, poslovnih prostora i dr. već sad trpe nepovoljne posljedice, naročito prilikom prodaje nekretnine.Etažiranje može izvršiti ovlaštena pravna osoba (firma) ili sudski vještak. ajuputnije je etažiranje zgrade organizirati putem upravitelja zgrade, ako je za to suglasna većina vlasnika stanova, poslovnih prostora, garaža itd. prema suvlasničkim omjerima. Etažiranje je moguće platiti iz pričuve zgrade ako ima dovoljno sredstava, a ako nema, moguće je plaćati dodatnim sredstvima koja se zasebno iskazuju na uplatnici

Geodet treba najprije ucrtati i upisati zgradu u katastarski plan, ako zgrada nije u njega upisana – ucrtana, onda izraditi parcelacioni elaborat za usklađenje zemljišne čestice u katastru i zemljišnim knjigama. Tek kad je formirana zemljišna čestica za zgradu i kad je zgrada upisana u zemljišne knjige, može se prići postupku etažiranja

ŠTO JE ETAŽIRANJE

Jedini pravni dokaz o vlasništvu stana, poslovnog prostora ili neke druge nekretnine jest izvadak iz zemljišnih knjiga tj. gruntovnice. Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96), bilo kakav prostor u objektu, uključivši stanove, garaže, poslovne prostore i sl., NE može se upisati u zemljišnu knjigu dok zgrada nije etažirana tj. dok se ne napravi elaborat s planom posebnih dijelova objekta. te dok isti nije ovjeren od svih suvlasnika. Etažiranje se obavlja prije svih radnji gdje je potrebno uspostaviti vlasništvo nad posebnim djelovima nekretnine tj. imati uredne upise u zemljišne knjige pojedinih nekretnina kao npr. :

 

– dobivanja hipotekarnog kredita (ne može se upisati hipoteka ako stan nije etažiran)

– kupnje odnosno prodaje nekretnina

– diobe obiteljskih nekretnina

– ostavinske diobe

– utvrđivanja udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja objekta

ELEMENTI ETAŽIRANJA

KNJIGA POLOŽENIH UGOVORA

Prikupljanje tehničke dokumentacije te usporedba s stvarnim stanjem

Izmjera objekta te izrada nacrta u slučaju da ne postoji tehnička dokumentacija

Izrada elaborata etažiranja koji sadrži:

– Tabelarni prikaz vrste i veličine prostora

– Tabelarni prikaz vlasništva posebnih i zajedničkih dijelova zgrade

– Prijedlog razdiobe posebnih i zajedničkih dijelova zgrade

– Prijedlog razdiobe građevinskog zemljišta predmetne nekretnine s obzirom na

udjele u vlasništvu na posebnim dijelovima nekretnine

– Grafički dio elaborata s označavanjem pojedinih posebnih dijelova nekretnine

te vlasništva na pojedinom dijelu nekretnine

– Prijedlog upisa u zemljišne knjige

Izrada “Općih uvjeta” koji se određuju odnose suvlasnika i korištenje nekretnine

Izrada “Sporazuma” o prihvaćanju elaborata koji potpisuju svi suvlasnici (uvjet u gruntovnici)

je knjiga za evidentiranje vanknjižnog vlasništva, koja je nastala kao nužno zlo u doba otkupa stanova, jer pretežni dio novijih zgrada nije upisan u zemljišne knjige, a često niti u katastar. Knjiga položenih ugovora služi za evidentiranje dokumenata o stjecanju vlasništva (ugovori o kupoprodaji, rješenja o nasljedstvu itd.) za one nekretnine koje nisu upisane u zemljišnu knjigu. To nije konačno, već privremeno rješenje upisa vlasništva. Nakon upisa nekretnine u zemljišnu knjigu, koju (nekretninu) prije toga treba etažirati, knjiga položenih ugovora će biti ukinuta. U knjizi položenih ugovora nisu utvrđeni proporcionalni dijelovi cijele nekretnine (zemljišta i zgrade), nad kojima je suvlasnik svaki vlasnik posebnog dijela (stana, poslovnog prostora ili garaže, itd.). Vlasnik pojedine etažne jedinice u knjizi položenih ugovora nije evidentiran kao suvlasnik zgrade i zemljišta.

_____________________________________________________________________________________________________________

 

Promjena vlasništva

 

klj

 Promjenu vlasništva nad posebnim dijelom nekretnine ( stan, poslovni prostor , garaža ) novi vlasnik dužan je prijaviti  komunalnim društvima  i upravitelju zgrade na način da dostavi kopiju dokumenta temeljem kojeg dokazuje da je došlo do promjene vlasništva ( kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, rješenje o ostavinskoj raspravi )

 

Obavijest o promjeni vlasništva  i presliku dokumentacije možete poslati poštom na adresu  Stanobiro d.o.o. Trg republike 7, 32270 Županja , ili slanjem na telefax 032/831-453 obavezno navodeći kontakt mobitel/telefon,  kao i adresu na koju želite da se dostavljaju uplatnice za pričuvu ako je različita od adrese objekta sastavni dio kojeg je Vaša nekretnina.